· 

Smart Sustainable buildings

Problemen met het binnenklimaat van kantoorgebouwen zijn al van zeer lange datum (Sick-Building syndrome in ‘70er jaren). Naarmate we meer installaties in gebouwen stoppen - helaas bittere noodzaak om onze gebouwen energiezuiniger te maken - zullen de binnenklimaat problemen alleen maar verergeren. Vroeger hadden we alleen de cv-ketel op aan/uit, tegenwoordig hebben we complexe regelsystemen waarbij alleen professionals zicht op hebben. Mijn stelling is dat in het beheer van onze gebouwen deze ‘professionals’ nu juist het probleem zijn hoe we daar in de huidige praktijk mee om gaan.

Gebouwen met complexe installaties worden ontworpen door engineers op HBO/WO niveau. Hun taak is te zorgen dat de installatie uiteindelijk opgeleverd wordt zoals in het PvE is vastgelegd. Bij oplevering is het al lastig genoeg gebouwen goed ingeregeld te krijgen, deze actie is eigenlijk op statisch gebruik gericht. De praktijk is helaas anders, het beheer wordt in de regel verricht door praktijkmensen op MBO niveau. Dit is geen diskwalificatie van een doelgroep doch deze waterscheiding in ontwerp en beheer hebben we in Nederland zo met elkaar ingericht. De wereld van nieuwbouw en onderhoud is behoorlijk van elkaar vervreemd. In geen enkel kantoor wordt echter ‘statisch’ geleefd, in de praktijk hebben we veelvuldig te maken met veranderende eisen aan inrichting, bezetting, aangescherpte milieu- en energie eisen, etc. De huidige installaties zijn niet op aanpassing ingericht en de beheerder kan hier niet goed mee om gaan. Bij problemen moet er vaak weer ‘terug’ naar ontwerpniveau gegrepen worden, processen welke veel geld en tijd kosten en na afloop van deze ronde begint het proces vaak weer van voren af aan. 

Dan hebben we nog het split-incentive probleem, de huurder wil een goed klimaat doch is niet ter zake kundig en/of is niet verantwoordelijk voor de regelinstallaties. Bovendien komt het bij klimaatklachten nog veelvuldig voor dat de eigenaar/verhuurder niet wil en/of bij machte is de regelinstallaties anders in te stellen op het patroon van de huurder. Ook ontstaat er vaak door ‘machinistengedrag’ van de beheerder dat een regelinstallatie totaal ontregelt wordt en/of onbruikbaar wordt. 

   

 

Over bovengenoemde problemen zou ik ter illustratie van mijn eigen praktijk wel een boek vol kunnen schrijven.

 

Als we de klimaatdiscussie serieus willen nemen zijn naar mijn mening drastische maatregelen nodig:

  1. De split-incentive praktijk moet op de schop; er moet één aanspreekpunt zijn - de gebouweigenaar of zijn vertegenwoordiger - welke de belangen van de huurder serieus neemt en daar ook voor betaald krijgt. Spit-incentive zorgt ook voor een ongewenste opdeling van dagelijks- en groot onderhoud. Energiebesparing is niet goed te realiseren zolang de split-incentive de praktijk blijft. De ROZ-richtlijn zou hiervoor nog eens kritisch tegen het licht gehouden moeten worden
  2. Mogelijk dat in een vorm van ESCo beheer hierin de oplossing schuilt. De eigenaar draagt de verantwoording van het beheer naar de ESCo partij over en deze verrekend de energiekosten met huurder. De deskundigheid over het beheer van de installaties blijft bij de ESCo partij 
  3. De beheerkosten moeten omhoog, door de steeds complexere installaties in onze gebouwen is het gerechtvaardigd dat dit meer beheerkosten met zich mee brengt aangezien dit een andere/aanvullende deskundigheid vereist. Daar staat tegenover dat ook energie bespaard wordt en/of de energiekosten (op termijn) zelfs naar nul terug kunnen (NOM)
  4. Installaties dienen zodanig ontworpen te worden dat van een statische inregelsituatie bij oplevering dezelfde installaties veel dynamischer gebruikt kunnen worden. De installatiekosten zullen hierdoor toenemen doch verdienen zichzelf in beheerfase terug
  5. In het goed monitoren van gebouwen ligt een grote uitdaging, dit moet niet onderschat worden. Van overdracht van PvE, ontwerp, bouw en beheer kan BIM een grote rol spelen. Belangrijk is dat goede datasets van gebouwen beschikbaar zijn, ook voor de overdracht van contractpartij van groot belang. Let wel dat hier ook geldt: garbage in is garbage out. Het bijhouden van goede datasets is arbeidsintensief en kost dus geld
  6. Er ligt een taak voor het onderwijs/opleiding en bedrijfsleven om ontwerp en beheer beter bij elkaar te brengen

 

 

Bovenstaande vraagt om aangepaste business modellen van de huidige vastgoedpraktijk.

 

Reactie schrijven

Commentaren: 0