· 

Einde van de Split-Incentive in zicht?

Einde van de Split-Incentive in zicht?

 

Veel partijen zijn het er inmiddels over eens dat door het split-incentive fenomeen (eigenaar investeert in verduurzaming terwijl de huurder profiteert van een lagere energierekening) verduurzaming van de gebouwde omgeving behoorlijk in de weg staat. Daar heb ik inmiddels ook veel - onfortuinlijke - ervaringen in mijn eigen praktijk mee opgedaan (zie mijn blog over ‘Smart Sustainable Buidings’). Zelfs in een gemiddeld kantoorgebouw zijn de installaties al dermate complex geworden dat veel problemen in de beheerfase ontstaan, ondanks goede afspraken tussen eigenaar/huurder met ‘kruisjeslijsten’  

Ik ben ervan overtuigd dat alleen wanneer het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:230 BW) hierop wordt aangepast, de onduidelijkheid over de split-incentive kan worden weggenomen. Dat resulteert dan dat de privaatrechtelijke afspraken, vastgelegd in Art.10 ‘duurzaamheidsartikel’ van de ROZ-Richtlijn, tussen eigenaar-huurder eindelijk helder geformuleerd kunnen worden. Op dit moment wordt er slechts een intentie in uitgesproken. 

Ook de door de Overheid opgelegde Erkende Maatregelenlijst uit de milieuwetgeving zorgt voor verwarring, wie is nu verantwoordelijk voor spouwisolatie of energiezuinige verlichting? De eerste is een gebouwgebonden maatregel, dus de verhuurder, de tweede is afhankelijk of de verlichting wel/niet in het ‘aangehuurde’ systeemplafond zit. De huurder wordt volgens de wet gezien als ‘drijver’ van de ‘inrichting’. Huurder kan zich meestal alleen met het ‘laaghangend fruit’ als energiebesparende maatregel bezig houden (maatregelen met een terugverdientijd < 5 jr), dus dat schiet niet op. De meeste Erkende Maatregelen zijn gebouwgebonden en dus de verantwoording voor de verhuurder. 

 

De Rijksoverheid heeft reeds een all-in huur, inclusief energielasten, in de praktijk gebracht. Ze gaat daarin nog een stuk verder door ook de herinrichtingskosten voor eigen rekening te nemen. Dat komt uiteraard ook de circulaire gedachte tegemoet, nu moet de huurder de inrichting noodgedwongen vaak over 5 jaar afschrijven en verdwijnt deze in de container. Het all-in doorbelasten van energie kan een oplossing in verduurzaming zijn, wellicht in de vorm van een basistarief en een jaarlijkse verrekening door middel van monitoring.

 

Daar komt nog bij dat een huurcontract standaard 5 jr bedraagt, wat erin resulteert dat een verhuurder niet gaat verduurzamen. De Overheid stelt nu een minimum label-C verplichting voor gebouwen in 2023 in, als tussenstap naar label-A in 2030. Eigenaren worden verplicht deze eerste stap te nemen. De moeilijkheid daarin schuilt in ingrijpende bouwkundige maatregelen en/of, gecombineerd met installatietechnische, waarbij na 2023 wederom extra duurzame investeringen nodig zijn. Beter zou zijn gelijk de stap naar label-A te nemen, in combinatie met een Gebouwgebonden Financiering, zodat de duurzame investering naar de volgende eigenaar overdraagbaar wordt. Alleen zo zijn adequate stappen in verduurzaming te maken.

 

Reactie schrijven

Commentaren: 0