Download
Visie objectgebonden-energie-hypotheek particuliere woningen kort samengevat:
RM Serle_objectgebonden energiehypotheek
Adobe Acrobat document 57.8 KB

Energiehypotheek Nul-op-de-meter (NOM) particuliere woningen

 

Probleemstelling

Het energiezuinig c.q. energie neutraal (nul-op-de-meter) maken van 4,5 miljoen bestaande particuliere woningen is een grote uitdaging. Voor de huursector zijn er inmiddels afdoende mogelijkheden via de initiatieven van De Stroomversnelling.

Zonder ingrijpende financiële maatregelen voor de particuliere sector zal energiebesparing echter onvoldoende van de grond komen. Subsidies zijn daarbij niet de oplossing, de huidige verruiming van hypotheekverstrekking kan juist een averechts effect hebben. Investering hieraan gekoppeld geven door stapelen onvoldoende garanties op voldoende besparing en geven mogelijk beperkingen bij toekomstige energetische opwaardering van de woning.

Bewoner/eigenaren zullen alleen een energie-investering doen als de terugverdientijd een korte horizon heeft. Om woningen naar energie neutraal (nul-op-de-meter) om te vormen zijn investeringen nodig met tenminste een terugverdientijd van 10 tot 15 jaar of meer, zeker met de huidige energieprijzen. De beperking schuilt in het feit dat je de energierekening inruilt voor een extra hypotheek en dus gekoppeld zit aan de huidige eigenaar, de gemiddelde Nederlander verhuist echter om de 7 jaar dus de investering rendeert nooit.

 

Uitwerking

De vraag die voor ligt is: hoe kan op de juridisch beste wijze de financiering voor een investering geregeld worden voor een particulier woonhuis waar nul op de meter het doel is.

Een juridisch/financiële constructie die object gebonden is lijkt het meest voor de hand liggend. De reden daarvoor is dat eigenaren door het doen van de investering niet direct een evenredige stijging van de waarde van hun woning krijgen. 

 

Kern van het voorstel is dat aan de eigenaar een hypothecaire lening wordt verstrekt die gebonden blijft aan de woning. 

 

De lening dient onder o.a. de volgende voorwaarden te worden verstrekt:

  • Controle of de lening wordt gebruikt voor het gestelde doel. In beginsel moet de lening gekoppeld zijn aan de (onafhankelijk) vastgestelde Energie PrestatieVergoeding (EPV), afgestemd op bouwjaar/grootte van de woning. Dit in parallel aan de EPV voor huurwoningen bij woningbouwverenigingen.
  • Verplicht de eigenaar regelmatig de gefinancierde installaties e.d. te laten onderhouden.
  • Lening is in zijn geheel opeisbaar indien eigenaar zich niet aan deze verplichting houdt en nul-op-de -meter niet gehaald wordt.
  • Lening is niet opeisbaar bij onderhandse verkoop en eigendomsoverdracht van de woning. Dat is een afwijking van de normale voorwaarden voor het lenen van geld onder hypothecair verband. Dit is de kern van de energie hypotheek. Er zullen afspraken met de banken moeten worden gemaakt om dit mogelijk te maken. De geld verstrekkende bank moet bij voorbaat akkoord gaan met het feit dat er een nieuwe schuldenaar in de plaats van de oude komt.
  • Bij overdracht van de eigendom van de woning bij de notaris dient een akte van cessie te worden opgemaakt. De oude eigenaar (schuldenaar) draagt de lening over aan de nieuwe eigenaar (nieuwe schuldenaar). Het recht van hypotheek blijft daardoor voor de bank gevestigd(zaaksgevolg). Er is dus geen nieuwe hypotheek akte nodig.
  • Notaris controleert of er geen achterstand is in de betaling van rente en aflossing. Deze dient bij overdracht verrekend te worden anders kan er geen cessie van de vordering plaatsvinden en praktisch dus geen overdracht.
  • De lening is in haar geheel opeisbaar in geval van teloor gaan van het object. Bijvoorbeeld door brand. De hypotheekhouder bedingt voor dit geval altijd cessie van de verzekeringspenningen.
  • De lening is opeisbaar bij executoriale verkoop.
  • Het is ook mogelijk met één specifieke op duurzaamheid gerichte bank het product energie-hypotheek in de markt te zetten.

Afhankelijk van de positie van de energie hypotheekhouder eerste of volgende in rang zal het risico worden ingeschat door de bank. De aankoop financierende bank zal in het algemeen eisen dat zij eerste in rang zal worden.

 

Voordelen van deze vorm van financieren zijn:

  • Hypotheekrecht is een bestaand zakelijk recht waarmee de woningmarkt gewend is te werken. Er is geen wetswijziging voor nodig.
  • Opeenvolgende eigenaren hebben een lening die direct verband houdt met het verbeteren/aankoop van het onroerend goed. De rente is dus aftrekbaar.
  • De rente op de lening is zo laag mogelijk doordat lening gedekt is door het zakelijk recht van hypotheek. 
  • Bij eigendomsoverdracht is altijd een notaris betrokken die toezicht houdt op de juiste procedures en alle partijen goed kan informeren. Dus in lijn met de huidige praktijk.

Relatie energie lening met energie verstrekkers:

De optie voor het verstrekken van een lening door een geldverstrekker, waarvan de rente en aflossing gefactureerd zou moeten worden door de Nederlandse Netwerkbedrijven, met als dwangmiddel afsluiting, heeft de volgende nadelen: 

  • Onduidelijke juridische constructie. Twijfel of rente aftrekbaar is.
  • Geen zakelijk zekerheidsrecht voor de bank. Medewerking banken dus onzeker. De rente is hoger dan bij dekking door hypotheek.
  • Afsluiten door het netwerkbedrijf mag alleen bij het niet betalen van de energie nota. De heffing/lening is niet een energie nota. Ook al zouden er afspraken over gemaakt worden dan valt het te betwijfelen of dit juridisch houdbaar is omdat dit een dwangmiddel is zonder wettelijke basis. Ook is het in sommige gevallen nooit mogelijk af te sluiten. Bijvoorbeeld omdat het voor de bewoners medisch onverantwoord is.
  • Bij afsluiting door het netwerkbedrijf kan er bovendien geen saldering plaatsvinden.

Bovenomschreven voorstel levert een positieve bijdrage aan een energie bewuster Nederland. 

 

Oostvoorne, februari 2016

  

Mr Astrid Serlé-Hendriks

ing. Ruud Serlé

 

 

 

Visie processtappen Energie Hypotheek particuliere woningen

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft zich tot doel gesteld voor de verduurzaming van particuliere woningen de bovenomschreven gebouwgebonden financieringsvorm verder door te ontwikkelen.

Om woningen naar energie neutraal (Nul-op-de-meter ofwel NOM) om te vormen zijn vrij forse investeringen nodig met tenminste een terugverdientijd van 10 tot 15 jaar of meer. Het probleem kan opgelost worden door energiemaatregelen te koppelen aan de woning (object) zelf. De hypotheek verstrekking van een energie-investering dient daarbij gekoppeld te worden aan het object en niet aan de bewoner, zo worden energiebesparende maatregelen rendabel over de langere termijn. Een bijkomend voordeel is dat de waarde van de woning toeneemt. Het zakelijk recht van de hypotheek van de bank blijft gedurende de levensduur – tenminste over de afschrijvingsperiode van de duurzame investering – van de woning rusten op het pand. De betreffende lening gaat bij eigendomsoverdracht automatisch over op de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar is daarmee verplicht het zakelijk recht van de energiehypotheek te accepteren en de lening af te lossen. In afwijking van het gewone hypotheekrecht zou afgesproken kunnen worden dat het zakelijk recht van de energiehypotheek op het huis blijft rusten bij gedwongen verkoop. De energielasten kunnen naar nul. De woningeigenaar betaalt in plaats van de energielasten nu maximaal een vergelijkbaar bedrag aan zijn energiehypotheek, afgestemd op de Energieprestatievergoeding (EPV). Mogelijk kan er bij gunstige omstandigheden teruggeleverd worden aan het net (saldering). De huidige salderingsregeling is echter niet bestendig.


Onderstaand worden (vereenvoudigd) de stappen aangegeven hoe particuliere woningen te verduurzamen.

  1. Eigenaar vraagt info op bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), waaronder een lijst met gecertificeerde bouwcombinatie

  2. Eigenaar geeft intentie verduurzaming bij zijn bank aan

  3. Eigenaar of VVE vraagt bij minimaal 2 bouwcombinaties prijsopgave

  4. Bouwcombinatie geeft prijsopgave o.b.v. Plan van Aanpak met kosten/baten en EPV-berekening

  5. Bank geeft eigenaar akkoord op uitvoering o.b.v. Plan van Aanpak en stelt hypotheekcontract op

  6. Bouwcombinatie verduurzaamt woning naar NOM

  7. Eigenaar brengt energiemaatschappij op de hoogte en stelt zijn contract bij t.b.v. saldering

Ad 1

De RVO is het centrale informatiepunt voor regelgeving, financiering, etc

 

Ad 2

Eigenaar zal zijn voornemen tot verduurzaming met zijn bank willen bespreken en/of deze bereid is tot deze financieringsvorm over te gaan.

Eigenaar kan ook een Vereniging Van Eigenaren (VVE) zijn welke een collectieve aanvraag doet waarbij opdrachtverstrekking tot verduurzaming door de VVE zal geschieden.

 

Ad 3

Verduurzaming naar NOM van vastgoed is een complexe zaak, uitvoering zal dienen te geschieden door gecertificeerde aannemers (bouwcombinatie), welke zich bewezen hebben in de hedendaagse verduurzamings technieken. Er zal een (centraal) register van bouwcombinaties moeten komen.

 

Ad 4

Aangezien verduurzaming van woningen een tamelijk complexe zaak is, met zowel bouwkundige- als installatietechnische maatregelen, wordt gekozen voor uitvoering door een (gecertificeerde) bouwcombinatie, bestaande uit een bouwkundige aannemer en een installateur. De installateur wordt bij de bouwkundig aannemer ondergebracht en gecontracteerd door de bouwkundig aannemer. Dit om te voorkomen dat bij conflicten partijen 'naar elkaar gaan wijzen'. Bij traditionele bouw is de werkwijze: ontwerp, bestek en aanbesteding door architect/adviseur, uitvoering door aannemer en/of installateur meestal apart aanbesteed. Om overheadkosten te besparen en het maximale rendement uit de investering te halen wordt gekozen om de verantwoordelijk voor ontwerp, uitvoering en certificering bij één bouwcombinatie neer te leggen. De bouwcombinatie kan zich bij laten staan bij het uitvoeren van Plan van Aanpak of het uitvoeren van de EPV-berekening door een adviseur doch de bouwcombinatie neemt de verantwoording hiervan bij uitvoering over

 

Ad 5

De kosten van verduurzaming van particuliere woningen zijn relatief hoog. Het is vaak maatwerk, doch door schaalvergroting en collectieve aanpak zullen de investeringen kunnen dalen. Indien de bouw hier goed op inspeelt zullen de investeringen voor verduurzaming kunnen dalen.

Verduurzaming naar NOM vergt veel meer dan een 'spouwmuur vullen' en een HR-ketel, er dient doorgepakt te worden met rigoreuze maatregelen. De lopende maatregelen welke 'gedekt' worden door de huidige subsidieregels (minimaal label-C bij kantoren) kunnen zelfs toekomstige maatregelen in de weg staan. Alleen bij bouwcombinaties met gedegen ervaring zal NOM een succes kunnen worden. Het staat eigenaar vrij in concurrentie prijzen aan te vragen o.b.v. laagste prijs-criterium.

 

Ad 6

Het uitgangspunt voor verduurzaming is gebaseerd op de aanpak van de NOM-woningen welke reeds door de Woningbouwcorporaties worden verduurzaamd. Voor aanpak gelden vergelijkbare EPV principes.

Het energiehypotheek contract voor verduurzaming van de woning wordt door de bank opgesteld.

 

Ad 7

De bouwcombinatie is verantwoordelijk voor ontwerp en uitvoering. Bij oplevering verstrekt de bouwcombinatie een meetbrief waarmee de definitieve Energie Prestatie Vergoeding (EPV) wordt vastgelegd.

Het is noodzakelijk dat de technische installaties van de verduurzaamde woning goed onderhouden worden. Hiervoor zal de bouwcombinatie een onderhouds contract afsluiten voor het dagelijks onderhoud gedurende minimaal 5 jaar. Het dagelijks onderhoud is overdraagbaar bij tussentijdse wisseling van eigenaar maar blijft als 'plicht' aan de energiehypotheek hangen

 

Ad 8

Het is zaak dat alle stakeholders in hun eigen procesrol kunnen blijven acteren. Zo wordt er niet gekozen voor financiering en/of verrekening via de energiemaatschappijen en/of anders. Dit is te complex en ook niet noodzakelijk. Eerste eigenaar betaalt voor zijn energiehypotheek aan bank, tweede eigenaar idem, etc. Bewoner behoudt een contract met zijn energiemaatschappij voor elektra (inclusief saldering). Het principe van verduurzaming is NOM of bijna NOM, financiering blijft echter de verantwoording tussen eigenaar/bank. Tenslotte krijgt bewoner er ook een zeer comfortabele woning voor terug en stijgt het object in waarde.

 

Aandachtspunten

  • Bij het bepalen van de EPV en/of kosten/baten wordt uitgegaan van een afschrijvingstermijn met toepassing van bewezen technieken:

    • technische installaties: 15 jaar (PV-solar 25 jaar)

    • bouwkundige maatregelen: 40 jaar

    Er zit een grens aan financiering van verduurzaming en opbrengst (kosten/baten). Om te streven naar optimalisatie en om er voor te zorgen dat de maandelijkse energielasten in ieder geval gelijk blijven moet de investering binnen de technische levensduur afgeschreven worden. De afschrijvingstermijn (technische levensduur) dient gerespecteerd te worden c.q. dient contractueel overeengekomen te worden in de voorwaarden van de energiehypotheek, dat een nieuwe investering van de technische installaties noodzakelijk is

  • Maatregelen tot verduurzaming zijn zoveel mogelijk gericht op 'standaard' pakketten, bij gestandaardiseerd gebruik van bewoning. De definitieve vaststelling van EPV zal echter per geval dienen te worden bepaald. Een afwijking hiervan van maximaal 10% wordt acceptabel geacht zonder dat bewoner een beroep op 'verrekening' kan doen

  • De gasaansluiting kan verdwijnen, het eventueel 'bijverwarmen' op koude dagen geschiedt elektrisch

  • Garantie op uitvoering berust bij opdrachtgever (eigenaar), maar dient overdraagbaar te zijn naar een nieuwe energiehypotheek

  • Bij geschillen dient een beroep te kunnen worden gedaan op een geschillencommissie en/of arbitrage

  • Wet- en regelgeving: aanpassing naar NOM vereisen in principe rigoreuze maatregelen waaronder zware gevel- en dakisolatie met mogelijk beperking van glasoppervlak. Mogelijk dat de rooilijn daarbij overschreden wordt. De noodzakelijk aanpassingen zijn veelal vergunningplichtig onder Bouwbesluit regels doch binnen dat kader zijn daarbij voldoende mogelijkheden

  • Voor procesbegeleiding is een terzake deskundige organisatie c.q. adviesbureau noodzakelijk. In ieder geval waar bewoner op terug kan vallen voor informatie, proces, teambuilding, beoordeling en aansturing bouwcombinatie. Tevens kan partij voor bewoner optreden bij (technische) conflicten. De kosten voor procesbegeleiding, geschat op 5% van de investering, mee te financieren bij de energiehypotheek.

  • De energiehypotheek zal voor de eerste eigenaar bij verduurzaming gezien worden als een secundaire hypotheek. Om de risico's van fluctuaties van toekomstige energieprijzen (incl. saldering) te beperken zou het voor de hand liggen het deel van de energiehypotheek 'los te zien' van de gewone hypotheekvorm en deze onder de Nationale Hypotheekgarantie te laten vallen. Hierdoor wordt de toekomstige eigenaar niet beperkt in zijn mogelijkheden voor het afsluiten van zijn lening op zijn huis

  • De energiehypotheek vorm zou in principe voor elke soort bedrijfsmatig vastgoed kunnen gelden, waarbij de investering voor het verduurzaming als gebouwgebonden hypotheek aan het object gekoppeld wordt binnen de besproken afschrijvingstermijn.

 

 

Oostvoorne, januari 2017

 

ing. Ruud (M.) Serlé

0651567925

 

www.rmserle-energieconsultancy.nl